Скрити разходи и данъци при покупка на имот в България: Какво всъщност трябва да се плати?

Здравейте! Решил съм да купувам апартамент в София и уж съм си направил сметка за бюджета, но приятели ме предупредиха, че имало сума ти и допълнителни такси, за които не съм и подозирал. Освен нотариуса и местния данък, какви други комисионни, държавни такси и нотариални разходи трябва задължително да предвидя, за да няма неприятни изненади накрая?

Здравей! Напълно те разбирам, и аз минах през това миналата година и останах изненадан. Освен местния данък (който в София е 2.5%) и нотариалните такси, задължително трябва да калкулираш и комисионната за брокера, ако ползваш такъв – обикновено е 3% от покупната цена плюс ДДС.

Не забравяй да провериш имота за тежести предварително. Полезно ръководство по темата може да прочетеш в статията Как да проверя имот за тежести, ипотеки и задължения преди покупка?, за да не изгориш с капарото.

Ако купуваш с кредит, там разходите скачат сериозно. Банката ти иска оценка на имота (около 150-250 лв.), такса за разглеждане на документи, такса за експресно од одобряване, както и нотариални такси за учредяване на ипотека, които са отделно от тези за прехвърлянето на собствеността.

Имай предвид, че нотариусът ти взима такса и за вписване на сделката в Агенцията по вписванията, както и за издаване на преписи от нотариалния акт. Това са едни скромни, но все пак допълнителни суми от порядъка на 100-300 лв.

Ако имотът е ново строителство „на зелено“, задължително съобрази на какъв етап е сградата. Съветите относно Разлика между Акт 14, Акт 15 и Акт 16 при покупка на ново строителство могат да ти спестят много главоболия и неочаквани разходи за довършване.

Адвокатският хонорар е нещо, което горещо ти препоръчвам да не пропускаш. Един добър адвокат ще ти прегледа предварителния договор и ще ти взеде поне 300-500 евро, но поне ще спиш спокойно, че няма скрити клаузи.

Ако случайно си чужденец или купуваш чрез фирма, процедурата и таксите са малко по-специфични. Виж повече детайли в материалите за Стъпка по стъпка: Как чужденец може да купи недвижим имот в България?, макар че принципа за местните данъци е същият.

Таксата за прехвърляне (местният данък) и нотариалната такса се изчисляват на база по-високата сума между данъчната оценка на имота и реалната продажна цена. Често продавачите искат част от парите „на ръка“ под масата, за да спестят от данъци, но това е огромен риск за теб!

Не забравяй и разходите по прехвърляне на партидите за ток, вода и парно след изповядване на сделката. Не са хиляди левове, но си трябват такси към ЧЕЗ, Софийска вода и Топлофикация за смяна на собствеността.

Ако купуваш с ипотечен кредит, банката задължително те задължава да направиш застраховка „Имущество“ и „Живот“. Те се подновяват всяка година и също са част от дългосрочните скрити разходи по имота.

Агенциите за недвижими имоти понякога ти искат и такса за „юридическа консултация“ или изготвяне на предварителен договор отделно от комисионната. Четете дребния шрифт в договорите с брокерите!

В крайна сметка, златното правило е към цената на апартамента да си предвидиш поне още 7-10% отгоре за всички тези данъци, такси, комисионни, адвокати и банкови разходи. Успех с покупката!