Разлика между Акт 14, Акт 15 и Акт 16 при покупка на ново строителство

Здравейте, харесахме си апартамент в строеж, но продавачът твърди, че сградата е на Акт 14, а друг познат ни казва да изчакаме поне до Акт 15. Може ли някой по-опитен да ми обясни на разбираем език какви точно са юридическите и финансовите разлики между тези три етапа? Също така, при кой акт е най-безопасно да се капарира и изповяда сделката пред нотариус?

Здравейте! Накратко: Акт 14 е завършен груб строеж (имате вече отделни помещения и покрив), Акт 15 е удостоверение, че сградата е напълно завършена технически, а Акт 16 е официалното Разрешение за ползване. Юридически при Акт 14 купувате идеални части от земята и право на строеж върху конкретен обект.

Финансовата разлика е огромна. На Акт 14 цените обикновено са най-ниски, но и рискът е най-голям, тъй като сградата може да се забави или строителят да фалира. Към Акт 15 цената вече се е вдигнала, а на Акт 16 имотът е напълно готов, но и най-скъп.

Според мен най-безопасно е да се изчака Акт 16, особено ако купувате с ипотечен кредит. Банките неохотно отпускат пълния размер на финансирането преди Акт 15 и обикновено чакат поне Акт 14 за първи транш.

Ако чудите се кога е най-безопасно – определено на Акт 16. Тогава имате нотариален акт за завършен обект, партиди за ток и вода към ЕРП-тата и няма строителна техника наоколо.

Много е важно да се знае, че между Акт 15 и Акт 16 понякога минават месеци, че дори и години, ако инвеститорът има проблем с общината или ДНСК. Не подценявайте този период!

Ако купувате като чужденец, нещата стоят малко по-специфично с документите за земята и фирмата, но правилото за актовете е същото. Може да прочетете повече полезна информация тук: Стъпка по стъпка: Как чужденец може да купи недвижим имот в България?

На Акт 14 сделката се изповядва с нотариален акт за прехвърляне на право на строеж на бъдещ обект (чл. 181 от ЗУТ). Това означава, че плащате за нещо, което все още е само на хартия и бетонни стени.

Ние купихме на Акт 14 преди години и спестихме около 15% от цената, но нервите ни бяха опънати до скъсване, докато дочакаме Акт 16. Строителят закъсня с половин година.

Послушайте познатия си. Ако имате възможност финансово, изчакайте поне Акт 15. Тогава сградата е завършена и се подписва констативен акт образец 15 между строител, надзор и инвеститор.

При Акт 14 все още нямате самостоятелен имот по нотариален акт с точни квадратури и граници, а само идеални части. Банките дават пари трудно преди Акт 14 да е вписан в Агенцията по вписванията.

Най-сигурно е на Акт 16, но пък хубавите апартаменти тогава вече са разпродадени. Ако строителят е доказан и има построени поне 3-4 сгради зад гърба си, Акт 14 е приемлив риск.

Внимавайте с предварителните договори! Дори да капарирате на Акт 14, гледайте неустойките при забавяне от страна на строителя да са добре описани в договора.

Акт 16 е финалът. Докато го няма, нямате право да живеете официално в апартамента, макар че някои инвеститори пускат собствениците да правят ремонт още след Акт 15 на техен риск.

Благодаря за полезните отговори! Сега поне ми стана ясно защо познатият ми настояваше да чакаме поне Акт 15. Ще премислиме офертата отново.