Реална възвращаемост (ROI) от инвестиция в ваканционни имоти по Черноморието?

Здравейте, колеги инвеститори! Обмислям покупка на апартамент в Слънчев бряг или Банско с цел отдаване под наем през сезонните пикове чрез платформите Airbnb и Booking. Според вашите наблюдения, каква е реалната годишна възвращаемост след приспадане на разходите за управление, поддръжка и комисионни? Има ли скрити рискове, които трябва да имам предвид при изчисленията си?

Здравей! Личните ми наблюдения за Слънчев бряг показват, че след всички разходи за комисионни към платформите, ток, вода и почистване, реалната годишна възвращаемост пак се върти около 6-8%. Банско е малко по-слабо през лятото, но пък компенсира през зимата.

Внимавай много с таксите за поддръжка в големите комплекси! Някои комплекси в Слънчев бряг те „дерат“ с по 10-12 евро на квадратен метър годишно, което буквално изяжда печалбата от наемите. Задължително прочети статията за такси поддръжка по българското Черноморие преди да капарираш.

Според мен в момента Слънчев бряг е пренаситен с предложения за краткосрочен наем. Конкуренцията е жестока и се налага да поддържаш ниски цени, ако нямаш супер локация или уникален интериор.

Аз лично управлявам два апартамента сам, без посредници, и така успеваемостта и ROI-то се вдигат драстично. Ако ползваш фирма за управление, те прибират между 20 и 30 процента от оборота, което доста свива крайния марж.

Банско е по-добре за целогодишен интерес, макар и с пикове. В Слънчев бряг всичко умира след средата на септември и започва отново през юни – тоест работиш само 3 месеца интензивно.

Здрасти! Ако чужденци купуват през фирма или лична сметка, имайте предвид и бюрокрацията. Ако ви трябват насоки за административната част, вижте полезната информация за отваряне на банкова сметка в България като чужденец за покупка на имот.

Скритите рискове са амортизацията на обзавеждането. Туристите хич ги няма с пазенето – чупени чаши, износени матраци и петна по диваните са ежедневие. Трябва да заделяш поне 10% от приходите за текущи ремонти.

А защо гледаш само апартаменти? Много инвеститори се насочват към алтернативи като къщи тип таунхаус. Препоръчвам ти да хвърлиш едно око на статията за покупка на редова къща (таунхаус) по Черноморието, където таксите поддръжка често са по-разумни спрямо луксозните комплекси.

Възвращаемостта от 8% е постижима само при висока заетост от поне 70-80 дни през активния летен сезон. Ако си на 40 дни заетост, едва ще покриеш разходите си.

Не забравяй и данъците – туристическият данък, данък сгради и патентният данък (ако отдаваш като физическо лице или фирма) също хапват от печалбата.

Банско определено предлага по-дълъг ски сезон, но пък цените на нощувките там са доста по-ниски спрямо топ летните курорти на морето. В крайна сметка годишният оборот излиза почти на същото.

Най-големият скрит риск е появата на нови строежи в съседство. Купуваш уж морска панорама или тихо място, а догодина те изскача нов хотел пред прозореца и заетостта ти отива надолу.

Ако ще ползваш местна агенция за мениджмънт, настоявай за прозрачни отчети за всяка резервация, защото някои от тях „забравят“ да ти кажат за дребни ремонти, които фактурират на твоя сметка на двойни цени.

Като цяло инвестицията си заслужава, но само ако си купил имота на добра цена от зелено или под пазарната. Ако купиш на пика на цените в Слънчев бряг, ROI-то ще падне под 4%.